Was darf auf ein Grundstück, und rechnet es sich.

Eine Machbarkeitsstudie beantwortet zwei Fragen — was das Baurecht zulässt und ob sich das Projekt trägt. Heute liegen die Antworten in getrennten Werkzeugen: das Baurecht in kantonalen GIS und BZO-Texten, die Rentabilität in einer Tabelle, das Volumen in einem CAD.

Wer die Bebaubarkeit eines Grundstücks beurteilt, trägt die Zahlen von Hand zusammen — und rechnet mit Annahmen, wo die Grundlage parzellenscharf feststeht. Das kostet Tage, ist fehleranfällig und lässt sich später schwer belegen.

MACH führt beide Fragen an einem Ort zusammen und zieht die baurechtliche Grundlage direkt aus dem amtlichen Datenbestand. Der Mensch entscheidet; die Software rechnet und weist jede Abweichung aus.

Der erste Kern ist die Konformität — parzellenscharf, aus dem Kataster geladen, nicht geschätzt. Jede baugesetzliche Rahmenbedingung wird je Parzelle gegen den verwendeten Wert gestellt, und jede Abweichung ist markiert.

Die Grundlagen kommen aus dem Kataster, nicht aus der Handeingabe

Aus einer Schweizer Adresse die amtliche Parzelle (geo.admin), angrenzende Grundstücke werden zur Gesamtparzelle zusammengenommen. Die Bauzone kommt aus dem harmonisierten ARE-Datensatz; im Kanton Zürich zusätzlich die exakten kommunalen BZO-Werte — Baumassenziffer, Vollgeschosse, Gebäudehöhe — parzellenscharf aus dem ÖREB-Kataster.

Jede Abweichung ist sichtbar — grün ist konform, rot ist es nicht

Je Parzelle steht der verwendete Wert dem baugesetzlichen Grundwert gegenüber: Grenzabstand, Höhe, Vollgeschosse, Ausnützung, Baumasse. Was abweicht, ist rot markiert; was eingehalten ist, grün. Jeder geladene Wert bleibt von Hand überschreibbar — mit ausgewiesener Differenz zum Katasterwert.

Die zulässige Baumasse ist die Summe der Parzellen, nicht ein Zonenmittel

Ausnützung und Baumasse werden flächengewichtet aus den Einzelparzellen gerechnet. Die zulässige Geschossfläche und das Gebäudevolumen — ober- und unterirdisch getrennt sowie gesamt — stehen dem Projektstand gegenüber. Ziel ist die exakte Einhaltung; in der konzeptionellen Phase gilt ein einstellbares Toleranzband als erfüllt.

Das Baufenster folgt dem Gelände

Grenzabstand, Höhe und Vollgeschosse bestimmen die bindende Restriktion (Hülle, AZ, BMZ, GFZ oder UEZ). Am Hang wird der Baukörper nach dem swissALTI3D-Gelände terrassiert, und die massgebende Fassadenhöhe wird ab gewachsenem Terrain gegen das zulässige Mass geprüft.

Der zweite Kern ist die Wirtschaftlichkeit — gerechnet aus der tatsächlichen Fläche des entworfenen Baukörpers, nicht aus einer Faustzahl. Anlagekosten, Erlös und Marge stehen jederzeit fest und lassen sich als Varianten vergleichen.

Erlös aus der Ist-Fläche, nicht aus dem Typenschlüssel

Der Baukörper wird geschossweise in Wohnungen aufgeteilt. Der Erlös rechnet mit der tatsächlichen Hauptnutzfläche je Wohnung mal Typpreis, geschossabhängig — nicht mit einer pauschalen Sollgrösse. Verkauf oder Ertragswert, je nach Szenario.

Kosten nach BKP, je Geschoss und je Untergeschoss

Baukosten und Erlöse je Geschoss in Gebäudevolumen, Geschossfläche oder HNF — widerspruchsfrei, die Bezugsgrösse rechnet um, das Total bleibt konstant. Jedes Untergeschoss trägt eine eigene Kostenerfassung. Der Landpreis wird je Parzelle geführt.

Stände statt Momentaufnahmen

Jeder Zwischenstand lässt sich als nummerierte Version einfrieren und gegenüberstellen — Marge, Anlagekosten, Volumen ober-/unterirdisch, Kosten je Untergeschoss, jeweils mit Delta und Tendenz. So wird eine Variantenentscheidung eine Ablesung, keine Neurechnung.

Aus der Adresse werden Baufenster, Grundrisse, Schnitte, ein 3D-Baukörper, die SIA-Mengen und die Rentabilität. Was hier steht, ist gebaut und im Einsatz.

Grundrisse, Schnitte und ein drehbarer 3D-Baukörper

Vollgeschoss-Module (rechteckig und um die Hochachse drehbar, mit Ausrichtung auf Strasse oder Parzellengrenze), Wohnungen über balanciertes Region-Growing, Treppenhäuser, Balkone. Schnitte mit Volumen-Höhen, dazu eine axonometrische 3D-Ansicht.

Tiefgarage, die tatsächlich aufgeht

Nicht überlappende Stellplätze in kompaktem, doppelseitigem Layout mit gemeinsamer Fahrspur und Manövrierfläche; Zufahrtsrampe senkrecht zur Parzellengrenze. Der Parkplatzbedarf folgt der VSS-Norm; reicht ein Untergeschoss nicht, wird eines ergänzt. Volumen und Parkraster sind gleich ausgerichtet wie die Vollgeschosse.

Mengen nach SIA 416 und BIM-Export

GF, NGF, HNF, Volumen und Kennzahlen (HNF/GF, GV/GF, ober- und unterirdisch) nach SIA 416. Der Baukörper lässt sich als OBJ, glTF 2.0 und IFC4 exportieren — für Blender, Archi-Automate und jeden BIM-Viewer.

Ein Projekt, mehrere Rollen

Inhaber und Planer bearbeiten, die übrigen Rollen — Investor, Landeigentümer, Behörden, Werke, Unternehmer — sehen ihren fokussierten Bereich. Projekte werden gespeichert und versioniert; Beteiligte lassen sich per E-Mail einladen.

Was noch nicht fertig ist, steht hier als das, was es ist. Ein Werkzeug, das beim ersten Öffnen weniger hält als seine Startseite verspricht, ist den Weg dorthin nicht wert.

• —Exakte kommunale Kennwerte weiterer Kantone — heute liefern Zürich, Aargau, Luzern und Zug die Ziffern parzellenscharf aus dem Kataster; die übrigen geben nur die harmonisierte Kategorie als Richtwert, der Grundwert bleibt dort von Hand zu setzen
• —Grenzabstand je Gemeinde: er steht nicht in den Geodaten, sondern nur im kommunalen Reglement — für Zürich, Aargau und Thurgau wird er per KI mit Beleg-Zitat aus dem kommunalen Reglement gelesen (ZH/AG direkt verlinkt, TG über den ÖREB-Auszug), weitere Kantone folgen
• —Parzellenscharfe Grundrisse im Feinschliff — Baufenster, Ausnützung/Baumasse und die terrassierte Bauhülle (Höhe/Vollgeschosse je Parzelle) sind umgesetzt; als Nächstes das Wohnungslayout je Parzellen-Region

Für die Seite, die über ein Grundstück entscheidet — die Bauherrenvertretung im Mandat und Eigenentwickler — und für die Planer, die die Studie erstellen. Investoren, Landeigentümer, Behörden und Werke arbeiten mit; jede Rolle sieht, was sie betrifft, und nicht mehr.

Am Anfang eines Projekts steht keine Dateneingabe, sondern eine Adresse. Das ist der kürzeste Weg von der Idee zu einer belastbaren Aussage über Baurecht und Rentabilität.